Resumo rápido
- Contrato entre o dono do imóvel (locador) e quem vai morar nele (locatário), regido pela Lei 8.245/1991, a Lei do Inquilinato.
- Pode ser particular, sem cartório. Aluguel e encargos previstos no contrato escrito podem ser cobrados direto na execução (CPC, art. 784, VIII); duas testemunhas reforçam a prova.
- Não pode faltar: partes, imóvel, prazo, valor e vencimento do aluguel, índice de reajuste, garantia (uma só) e quem paga cada encargo.
- Prazo de 30 meses ou mais deixa o locador pedir o imóvel de volta no fim sem justificar. Abaixo disso, só nos casos do art. 47.
O que não pode faltar
- Identificação das partes: nome, CPF ou CNPJ, estado civil e nacionalidade. Se o imóvel tem mais de um dono, todos assinam.
- Descrição do imóvel com endereço completo. Vaga de garagem e mobília, se houver, entram na descrição.
- Prazo e data de início (arts. 46 e 47). No fim do prazo, se ninguém se manifestar, o contrato segue por prazo indeterminado.
- Aluguel, vencimento e reajuste. O reajuste é anual e por índice oficial; não pode ser atrelado ao salário mínimo nem ao dólar (art. 17 e Lei 10.192/2001). O guia de reajuste de aluguel mostra a conta com IPCA e IGP-M.
- Garantia: caução (até três aluguéis), fiador, seguro-fiança ou cessão de cotas de fundo de investimento. Só uma.
- Encargos: quem paga IPTU, condomínio, água e luz. Despesas extraordinárias de condomínio são sempre do locador (art. 22, X).
- Assinaturas das partes e, de preferência, de duas testemunhas.
Firma reconhecida não é obrigatória. Se o inquilino quiser registrar o contrato na matrícula do imóvel para garantir a preferência em caso de venda (art. 33), aí o cartório vai pedir.
Como escolher as cláusulas
As cláusulas obrigatórias (objeto, prazo, aluguel, reajuste, encargos, garantia e foro) entram sempre. As opcionais aparecem como caixas de marcar no formulário, e o texto muda na folha na hora. Nada entra escondido: o que está no documento está no formulário.
A garantia muda o contrato inteiro. Com caução, o inquilino deposita até três aluguéis, que voltam para ele no fim com o rendimento da poupança. Com fiador, alguém responde pelas dívidas do inquilino; se o fiador for casado, o cônjuge também assina. O seguro-fiança é contratado pelo inquilino numa seguradora. Sem garantia, o locador ganha o direito de cobrar o aluguel adiantado e pedir despejo com liminar, mas corre mais risco. Custo e risco de cada opção estão no guia caução, fiador ou seguro-fiança.
Todo mês, o locador deve dar recibo discriminado do que recebeu (art. 22, VI). O recibo de aluguel já separa aluguel, condomínio e IPTU. Se o inquilino precisar comprovar endereço antes de ter conta no próprio nome, a declaração de residência resolve.
Como preencher, assinar e entregar
- Junte os dados antes de abrir o gerador
Nome, CPF, estado civil e endereço de locador e inquilino; endereço completo do imóvel (a conta de IPTU ou a matrícula ajudam a descrever certo); valor do aluguel, dia do vencimento, índice de reajuste e a garantia escolhida. Com fiador, os dados dele e do cônjuge; com seguro-fiança, o número da apólice.
- Preencha e escolha as cláusulas
Deixe marcadas só as cláusulas opcionais que vocês combinaram de verdade: vistoria, animais, benfeitorias, sublocação, multa por atraso. O texto muda na folha ao lado enquanto você marca.
- Confira a folha antes de baixar
Leia o valor em algarismos e por extenso, as datas de início e fim, o índice e quem paga cada encargo. Erro de CPF ou de endereço é o mais comum e o mais chato de corrigir depois.
- Baixe e imprima as vias
Uma via para cada pessoa que assina como parte: locador, inquilino e, se houver, fiador. Rubrique todas as páginas e assine a última.
- Assine à mão ou pelo gov.br
No papel, colham também a assinatura de duas testemunhas maiores de idade que não sejam parte: elas reforçam a prova e são exigidas para averbar o contrato na matrícula (art. 33, parágrafo único). No digital, cada um assina o mesmo PDF com a conta gov.br; veja como assinar documento pelo gov.br.
- Faça a vistoria e anexe
Na entrega das chaves, preencham juntos o laudo de vistoria, com fotos, e assinem. Ele vira anexo do contrato e é a base da vistoria de saída.
- Guarde tudo
Contrato assinado, laudo, fotos, comprovantes de pagamento e recibos de aluguel. A cobrança de aluguel atrasado prescreve em 3 anos (Código Civil, art. 206, § 3º, I); guarde os papéis pelo menos até 3 anos depois de devolver as chaves.
Vistoria de entrada: checklist e o que fotografar
A maior parte das brigas no fim do aluguel é sobre o estado do imóvel. O inquilino devolve como recebeu, tirando o desgaste do uso normal, e só dá para comparar se a entrada ficou registrada. O laudo de vistoria é esse registro.
Percorra o imóvel cômodo por cômodo, com locador e inquilino juntos, e anote:
- Paredes e teto: cor e estado da pintura, furos, manchas, mofo, rachaduras, sinais de infiltração.
- Piso e rodapés: peças trincadas, riscos, tacos soltos, rejunte faltando.
- Portas, janelas e chaves: se abrem e fecham, fechaduras, vidros, trincos, e quantas chaves e controles foram entregues.
- Parte elétrica: teste cada tomada e interruptor, lâmpadas funcionando, quadro de disjuntores, chuveiro elétrico.
- Parte hidráulica: torneiras, descarga, ralos, sifões, vazamentos embaixo da pia, aquecedor, pressão da água.
- Louças e armários: vaso, pia, box, gabinetes, armários embutidos, com portas e puxadores.
- Medidores: leitura de luz, água e gás no dia da entrega, para separar o consumo de cada um.
- Mobília e eletrodomésticos, se o imóvel é mobiliado: item por item, com o estado de cada um.
Nas fotos, faça uma geral de cada cômodo e um close de cada defeito, com algo que dê escala. Um vídeo contínuo percorrendo o imóvel ajuda a provar que as fotos são daquele lugar. Mande as fotos por e-mail ou mensagem para a outra parte no mesmo dia: a data do envio fica registrada. Na saída, repita a vistoria com o laudo de entrada na mão.
O que o inquilino não paga é o desgaste do uso normal. Pintura que amarelou com os anos e piso gasto no caminho da porta costumam entrar nessa conta. Vidro quebrado, porta arrombada, queimadura na bancada e vazamento que piorou porque ninguém avisou, não: o inquilino deve comunicar logo qualquer defeito que caiba ao locador consertar (art. 23, IV) e reparar o dano que ele mesmo causou (art. 23, V). Com o laudo de entrada, a comparação fica objetiva.
Saída antes do prazo: a conta da multa
Durante o prazo, o locador não pode pedir o imóvel de volta, a não ser por acordo, infração, falta de pagamento ou obra urgente exigida pelo poder público (art. 9º). O inquilino pode sair, pagando a multa do contrato reduzida pelo tempo que já cumpriu (art. 4º). Quem é transferido pelo empregador para outra cidade fica dispensado da multa, avisando por escrito com 30 dias de antecedência.
O guia de quebra de contrato de aluguel traz outros casos e como avisar o proprietário. Para as regras gerais de prazo, despejo, reformas e devolução, veja o resumo da Lei do Inquilinato. Se o acordo for encerrar antes com tudo acertado, registre num distrato.
Exemplo preenchido
Erros comuns
- Pedir caução e fiador ao mesmo tempo. A lei proíbe mais de uma garantia no mesmo contrato (art. 37, parágrafo único), e exigir duas é contravenção penal (art. 43, II).
- Caução de seis aluguéis. O limite é de três (art. 38, § 2º).
- Multa por devolução antecipada sem proporcionalidade. O art. 4º manda reduzir a multa conforme o tempo que o inquilino já cumpriu.
- Cobrar do inquilino a taxa de administração da imobiliária, o fundo de reserva ou obras no prédio. São despesas do locador (art. 22, VII e X).
- Fiador casado assinar sem o cônjuge. Sem a autorização do marido ou da mulher, a fiança pode ser anulada (Código Civil, art. 1.647, III, e Súmula 332 do STJ).
Modelo em branco
Para quem prefere preencher à mão. Os campos saem como linhas em branco.
Perguntas frequentes
Contrato de aluguel precisa ser registrado em cartório?
Não. O contrato particular assinado pelas partes vale entre elas. O registro na matrícula do imóvel só é necessário se o inquilino quiser garantir a preferência na compra (art. 33) ou, se o contrato tiver cláusula de vigência em caso de venda, a continuidade da locação caso o imóvel seja vendido (art. 8º).
Precisa reconhecer firma?
Não é obrigatório. A firma reconhecida ou a assinatura eletrônica pelo gov.br ajudam a provar quem assinou, e o cartório exige firma reconhecida se o contrato for registrado na matrícula.
Por que o prazo de 30 meses aparece tanto?
Com prazo igual ou maior que 30 meses, o locador pode pedir o imóvel de volta no fim do contrato sem dar motivo (art. 46). Abaixo disso, depois do prazo o locador só retoma nos casos do art. 47, como uso próprio ou de parente, obra aprovada pela prefeitura ou locação que já passou de cinco anos.
Posso pedir caução e fiador?
Não. A lei permite uma garantia só por contrato (art. 37, parágrafo único). Exigir mais de uma é contravenção penal (art. 43, II).
Qual índice usar no reajuste?
O que as partes combinarem, desde que seja índice oficial e o reajuste seja anual (Lei 10.192/2001). IPCA e IGP-M são os mais usados. O IGP-M oscila mais porque acompanha preços no atacado; o IPCA segue a inflação do consumidor.
Quem paga o IPTU e o condomínio?
O que o contrato disser. Sem cláusula, o IPTU é do locador (art. 22, VIII). O costume é o inquilino pagar IPTU e condomínio ordinário, e o proprietário pagar as despesas extraordinárias, como obras, pintura da fachada e fundo de reserva (art. 22, X).
O inquilino pode sair antes do prazo?
Pode, pagando a multa combinada, reduzida na proporção do tempo que já cumpriu (art. 4º). Se for transferido pelo empregador para outra cidade, sai sem multa, avisando por escrito com 30 dias.
E se o contrato acabar e ninguém disser nada?
A locação continua por prazo indeterminado, nas mesmas condições. A partir daí, o inquilino pode sair avisando com 30 dias, e o locador pode pedir o imóvel com prazo de 30 dias para desocupação, se o contrato original era de 30 meses ou mais (art. 46, § 2º).
A vistoria é obrigatória?
A lei não obriga, mas o inquilino tem direito de pedir ao locador a descrição do estado do imóvel na entrega, com os defeitos que já existem (art. 22, V). Sem esse registro, fica difícil provar na saída o que já estava estragado. Faça o laudo com fotos e anexe ao contrato.
Quem paga o registro do contrato no cartório?
A lei não diz. Na prática paga quem quer o registro, em geral o inquilino, que é quem ganha a preferência na compra (art. 33) ou a garantia de continuar no imóvel se ele for vendido (art. 8º). Se preferirem dividir, escrevam isso no contrato.
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Fontes
- Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) · planalto.gov.br
- Lei 10.192/2001, art. 2º (reajuste anual) · planalto.gov.br
- Código de Processo Civil, art. 784, III e VIII (título executivo) · planalto.gov.br
- Código Civil, arts. 827 e 1.647 (fiança e outorga do cônjuge) · planalto.gov.br
Última revisão: 26 de setembro de 2026 · como montamos os modelos