Lei do Inquilinato: o resumo que inquilino e proprietário precisam saber

Em 1 minuto

• A Lei do Inquilinato é a Lei 8.245/1991. Ela regula o aluguel de imóvel urbano: residencial, por temporada e comercial.
• Durante o prazo do contrato, o dono não pode pedir o imóvel de volta. O inquilino pode sair antes, pagando multa proporcional ao tempo que falta (art. 4º).
• O reajuste é anual, por índice oficial. Salário mínimo e dólar são proibidos (art. 17). Depois de três anos sem acordo, qualquer lado pode pedir revisão judicial (art. 19).
• Só uma garantia por contrato: caução (até três aluguéis), fiador, seguro-fiança ou cessão de cotas de fundo (art. 37). Pedir duas é contravenção penal (art. 43, II).
• Despejo só por ação judicial (art. 5º). Trocar a fechadura ou tirar os móveis do inquilino por conta própria não é permitido.

A Lei do Inquilinato é a Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, e vale para o aluguel de imóvel urbano: casa, apartamento, sala comercial, loja. Ela diz quanto tempo dura o contrato, quando o aluguel pode subir, que garantia o dono pode pedir, quem paga cada conta e como funciona o despejo. Boa parte das regras protege o inquilino e não pode ser afastada por contrato: cláusula que tenta driblar a lei é nula (art. 45).

Ficam fora dela, e seguem o Código Civil, o aluguel de imóvel público, de vaga autônoma de garagem, de espaço para publicidade e de apart-hotel (art. 1º, parágrafo único). Abaixo, a lei por situação, com o artigo para você conferir no texto oficial.

A lei em uma tabela: situação, artigo e regra

Use a tabela para achar o artigo rápido. Os detalhes de cada linha estão nas seções seguintes.

Tipos de locação e o prazo do contrato

A lei separa três tipos. A residencial é a moradia comum. A por temporada serve a uma necessidade passageira (férias, curso, tratamento de saúde, obra na casa própria) e tem prazo máximo de 90 dias, com ou sem mobília (art. 48). A não residencial cobre loja, escritório e imóvel alugado por empresa para uso de sócios ou empregados (art. 55).

Na residencial, o número que manda é 30 meses. Ele não é prazo mínimo; é o ponto a partir do qual o dono ganha mais liberdade no fim do contrato.

• Contrato escrito de 30 meses ou mais (art. 46): acabou o prazo, acabou o contrato, sem aviso. Se o inquilino continuar lá por mais de 30 dias sem oposição, a locação segue por prazo indeterminado, e o dono pode pedir o imóvel a qualquer momento, dando 30 dias para a saída.
• Contrato verbal ou com menos de 30 meses (art. 47): no fim do prazo, a locação se prorroga sozinha, e o dono só retoma em casos específicos: acordo, infração ou falta de pagamento (art. 9º); fim do emprego, se a moradia era ligada a ele; uso próprio, do cônjuge ou companheiro, ou de ascendente ou descendente (pais, filhos, avós, netos) sem imóvel residencial próprio; demolição ou obra aprovada que aumente a área em 20%; ou locação que já dura mais de cinco anos seguidos.

Quem pede o imóvel para uso próprio e não usa em 180 dias, ou usa por menos de um ano, comete crime (art. 44, II) e pode ser condenado a pagar ao ex-inquilino de 12 a 24 aluguéis.

No aluguel por temporada, o dono pode receber tudo adiantado e ainda pedir uma garantia (art. 49). Se o inquilino fica mais de 30 dias depois do fim sem oposição, a locação vira de prazo indeterminado, some o pagamento adiantado, e o dono só pode retomar depois de 30 meses do início ou nos casos do art. 47 (art. 50).

Na locação comercial, o inquilino tem direito à ação renovatória quando o contrato escrito soma cinco anos e ele explora o mesmo ramo há pelo menos três (art. 51). A ação precisa ser proposta entre um ano e seis meses antes do fim do contrato.

Aluguel, reajuste e revisão

O valor do aluguel é livre. O que a lei proíbe é o valor em moeda estrangeira e a vinculação ao câmbio ou ao salário mínimo (art. 17). O reajuste segue a Lei 10.192/2001: uma vez por ano, por índice de preços. Cláusula de reajuste semestral é nula (art. 2º, § 1º). O índice mais usado era o IGP-M; hoje muitos contratos preferem o IPCA. A escolha e a conta estão no guia de reajuste de aluguel.

Fora do reajuste, as partes podem combinar novo valor a qualquer tempo (art. 18). Sem acordo, depois de três anos de contrato ou do último acordo, dono ou inquilino pode pedir a ação revisional para levar o aluguel ao preço de mercado (art. 19). Na ação, o juiz pode fixar um aluguel provisório: se quem pede é o dono, até 80% do valor pedido; se é o inquilino, pelo menos 80% do aluguel atual (art. 68, II).

Cobrar aluguel adiantado é proibido (art. 20) e ainda é contravenção penal (art. 43, III). As exceções são a temporada e o contrato sem nenhuma garantia: nesse caso o dono pode exigir o aluguel até o sexto dia útil do mês que vai começar (art. 42).

Se o contrato não diz a data de pagamento, o aluguel vence até o sexto dia útil do mês seguinte (art. 23, I). E o dono tem de dar recibo discriminado de tudo o que recebe, sem "quitação genérica" (art. 22, VI).

Garantias: caução, fiador, seguro-fiança ou cotas de fundo

O dono pode pedir uma destas garantias (art. 37): caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de cotas de fundo de investimento. Uma só. Duas no mesmo contrato é nulo, e exigir duas é contravenção penal (art. 43, II).

• Caução em dinheiro: até três meses de aluguel, depositada em poupança; o rendimento volta para o inquilino no fim (art. 38, § 2º). Caução em bem móvel se registra em cartório de títulos; em imóvel, na matrícula (art. 38, § 1º).
• Fiança: alguém responde pelas dívidas do inquilino. Salvo cláusula em contrário, vai até a entrega das chaves, mesmo se o contrato for prorrogado (art. 39). O imóvel residencial do fiador pode ser penhorado (Lei 8.009/1990, art. 3º, VII).
• Seguro-fiança: cobre todas as obrigações do inquilino (art. 41), e o prêmio é pago por ele (art. 23, XI).

Se o fiador morre, fica insolvente ou se exonera, o dono pode pedir outro fiador ou outra garantia (art. 40). Notificado, o inquilino tem 30 dias para apresentar a nova garantia, sob pena de desfazer a locação. Na prorrogação por prazo indeterminado, o fiador pode se desligar avisando o dono, mas continua responsável por 120 dias (art. 40, X). A comparação de custo e risco de cada modalidade está em caução, fiador ou seguro-fiança.

O que é obrigação do dono e o que é do inquilino

Os arts. 22 e 23 listam os deveres de cada lado. A divisão que mais gera briga é a das despesas de condomínio.

Quando o conserto é urgente e cabe ao dono, o inquilino precisa deixar fazer (art. 26). Se a obra passa de 10 dias, ele tem abatimento proporcional no aluguel; se passa de 30, pode encerrar o contrato sem multa.

Reformas e benfeitorias

O inquilino não pode mudar a forma interna ou externa do imóvel sem autorização prévia e por escrito (art. 23, VI). Quanto ao que ele gastar, a lei separa três tipos de benfeitoria (arts. 35 e 36):

• Necessária (conserto de vazamento, troca de fiação em curto): é indenizada mesmo sem autorização do dono, e o inquilino pode ficar no imóvel até ser pago (direito de retenção).
• Útil (grade na janela, armário embutido): é indenizada se o dono autorizou.
• Voluptuária (decoração, paisagismo): não é indenizada, mas pode ser retirada no fim, se não danificar o imóvel.

O art. 35 começa com "salvo expressa disposição contratual em contrário". Ou seja, o contrato pode dizer que o inquilino renuncia à indenização, e muitos contratos dizem. Leia essa cláusula antes de assinar e peça autorização por escrito antes de qualquer obra.

Venda do imóvel alugado: preferência e o novo dono

Se o dono quer vender, o inquilino tem preferência para comprar pelo mesmo preço e condições oferecidos a terceiros (art. 27). O dono precisa comunicar por escrito, com preço, forma de pagamento, ônus sobre o imóvel e onde ver a documentação. O inquilino tem 30 dias para aceitar a proposta inteira (art. 28).

Se o imóvel for vendido sem essa comunicação, o inquilino pode pedir perdas e danos ao vendedor. Para ficar com o imóvel, depositando o preço, precisa agir em seis meses do registro da venda e ter o contrato averbado na matrícula pelo menos 30 dias antes da venda, assinado também por duas testemunhas (art. 33). A preferência não vale em venda judicial, permuta, doação e alguns outros casos (art. 32), e o coproprietário tem prioridade sobre o inquilino (art. 34).

Depois da venda, o comprador pode encerrar a locação dando 90 dias para a saída (art. 8º). Ele não pode fazer isso se o contrato for por prazo determinado, tiver cláusula de vigência em caso de venda e estiver averbado na matrícula. E precisa exercer esse direito em 90 dias do registro da compra; depois disso, presume-se que concordou em manter o aluguel.

Sair antes, sublocar, morte e separação

Saída antecipada. O inquilino pode devolver o imóvel antes do prazo pagando a multa do contrato, reduzida na proporção do tempo que já cumpriu (art. 4º). Quem é transferido pelo empregador para outra cidade não paga multa, desde que avise por escrito com 30 dias. A conta passo a passo está no guia de quebra de contrato de aluguel. No contrato por prazo indeterminado, basta o aviso escrito de 30 dias (art. 6º).

Sublocação e empréstimo. Sublocar, ceder o contrato ou emprestar o imóvel, no todo ou em parte, exige consentimento prévio e escrito do dono (art. 13). A demora dele em responder não vale como sim. Se o inquilino notificar por escrito, o dono tem 30 dias para se opor. Na sublocação autorizada, o subaluguel não pode ser maior que o aluguel (art. 21), e ela acaba junto com a locação (art. 15).

Morte. Se o dono morre, a locação passa aos herdeiros (art. 10). Se o inquilino morre, o contrato residencial continua com o cônjuge ou companheiro e, depois, com herdeiros e dependentes que moravam no imóvel (art. 11).

Separação ou divórcio. O contrato segue com quem ficar no imóvel (art. 12). Quem fica deve comunicar por escrito o dono e o fiador. O fiador pode se desligar em 30 dias dessa comunicação, mas responde por mais 120 dias.

Despejo: quando cabe, liminar e prazos

Qualquer que seja o motivo, o dono só retoma o imóvel pela ação de despejo (art. 5º). Os motivos mais comuns são falta de pagamento, fim do prazo nos casos dos arts. 46 e 47, infração ao contrato e acordo de saída descumprido (art. 9º).

Em alguns casos o juiz dá liminar para desocupação em 15 dias, sem ouvir o inquilino antes, se o dono depositar caução de três aluguéis (art. 59, § 1º). Entre eles: acordo de saída escrito com duas testemunhas e prazo mínimo de seis meses descumprido; fim de temporada com ação proposta em até 30 dias; falta de nova garantia depois da notificação do art. 40; e falta de pagamento em contrato sem nenhuma garantia.

Na ação por falta de pagamento, o caminho costuma ser este:

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   Cobrança e notificação

   O dono cobra e, sem resposta, envia uma notificação extrajudicial com o valor e o prazo. A lei não exige esse passo, mas ele documenta a tentativa de acordo.

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   Ação de despejo

   O dono entra com a ação, que pode juntar o pedido de despejo e a cobrança dos atrasados, com cálculo discriminado da dívida (art. 62, I). O fiador é citado para responder pela cobrança.

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   Purga da mora em 15 dias

   Inquilino ou fiador pode evitar o despejo depositando, em 15 dias da citação, aluguéis vencidos, multa, juros, custas e honorários de 10% (art. 62, II). Esse direito só vale uma vez a cada 24 meses.

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   Sentença e prazo para sair

   Julgado o despejo, o inquilino tem 30 dias para sair voluntariamente. O prazo cai para 15 dias se passaram mais de quatro meses entre a citação e a sentença, ou se o despejo se baseou no art. 9º ou no art. 46, § 2º (art. 63).

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   Execução

   Sem saída voluntária, o despejo é cumprido por oficial de justiça, com força se preciso (art. 65). Ele não pode ser executado até o 30º dia após a morte de cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de quem mora no imóvel.

Quando o motivo é o fim do prazo (art. 46, § 2º) ou o uso próprio e obra (art. 47, III e IV), o inquilino que concorda com a saída na contestação ganha seis meses para desocupar e fica livre de custas e honorários se sair no prazo (art. 61).

Perguntas frequentes

A Lei do Inquilinato vale para aluguel sem contrato escrito?

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Vale. O art. 47 fala expressamente em locação "ajustada verbalmente". Sem contrato escrito, a locação é tratada como de prazo inferior a 30 meses, e a prova do acordo fica nos recibos, nas transferências e nas mensagens. Por isso vale formalizar com um contrato de locação.

O proprietário pode entrar no imóvel sem avisar?

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Não. O locador deve garantir o uso pacífico do imóvel (art. 22, II), e a vistoria depende de combinação prévia de dia e hora (art. 23, IX). O inquilino também precisa deixar o imóvel ser visitado por interessados na compra, com horário combinado.

Atrasei o aluguel. O dono pode cortar a luz ou trocar a fechadura?

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Não. Seja qual for o motivo, a retomada do imóvel se faz por ação de despejo (art. 5º). Cortar serviços ou trocar a fechadura por conta própria pode gerar indenização contra o proprietário. O caminho dele é cobrar, notificar e, se preciso, entrar com a ação.

Qual é a multa por atraso no aluguel?

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A Lei 8.245 não fixa percentual. Vale o que está no contrato; 10% sobre o valor atrasado é um percentual comum. Multa exagerada pode ser reduzida pelo juiz (Código Civil, art. 413).

Existe prazo mínimo para contrato de aluguel?

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Não. O contrato pode ter qualquer prazo (art. 3º). Acima de dez anos, o dono casado precisa da concordância do cônjuge. O prazo de 30 meses importa porque muda a forma de retomar o imóvel no fim (arts. 46 e 47).

Preciso pintar o imóvel quando sair?

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Depende do estado em que você recebeu. A lei manda devolver o imóvel como foi entregue, descontado o desgaste normal de uso (art. 23, III). Se o laudo de vistoria de entrada diz "pintura nova" e o contrato prevê devolução pintada, o dono pode cobrar. Sem vistoria, a prova fica difícil para os dois lados.

A lei mudou depois de 1991?

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Sim. As mudanças maiores vieram da Lei 12.112/2009, que mexeu em despejo, fiança e multa proporcional, e da Lei 12.744/2012, que criou a locação sob medida para empresas (art. 54-A). O texto compilado no planalto.gov.br já traz tudo junto.

Condomínio e IPTU são obrigação de quem?

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O condomínio ordinário é do inquilino (art. 23, XII); o extraordinário, como obra e fundo de reserva, é do dono (art. 22, X). O IPTU é do proprietário, a menos que o contrato passe para o inquilino (art. 22, VIII), o que é o costume.

Aluguel de vaga de garagem ou de quarto de apart-hotel segue essa lei?

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Não. O art. 1º, parágrafo único, deixa de fora vagas autônomas de garagem, espaços de publicidade, apart-hotéis e hotéis-residência, além de imóveis públicos. Esses casos seguem o Código Civil e leis próprias.

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Fontes

• Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), texto compilado · planalto.gov.br
• Lei 12.112/2009 (alterações em despejo e fiança) · planalto.gov.br
• Lei 10.192/2001, art. 2º (reajuste anual) · planalto.gov.br
• Código Civil, art. 413 (redução de multa) · planalto.gov.br

Publicado em 27 de setembro de 2026. Última revisão: 27 de setembro de 2026 · como escrevemos. Conteúdo informativo; não substitui orientação de advogado ou contador no caso concreto.