Guia · Aluguel e moradia

Caução, fiador ou seguro-fiança: qual garantia de aluguel escolher

Quanto custa cada garantia, quem corre o risco, o que volta para o inquilino no fim e por que a lei não deixa o dono pedir duas.

Atualizado em 27 de setembro de 2026 · leitura de 9 min · por gerador.net.br

Três pedestais com cofrinho, uma pessoa e um escudo, representando caução, fiador e seguro-fiança.

Em 1 minuto

A Lei do Inquilinato aceita quatro garantias: caução, fiança, seguro-fiança e cessão fiduciária de cotas de fundo de investimento (art. 37). O contrato só pode ter uma.
Caução em dinheiro: até três aluguéis, depositados em poupança, que voltam ao inquilino com o rendimento no fim (art. 38, § 2º).
Fiador não custa nada ao inquilino, mas o fiador responde pela dívida com os próprios bens, inclusive o imóvel onde mora (Lei 8.009/1990, art. 3º, VII).
Seguro-fiança dispensa fiador e dinheiro parado, mas o prêmio é pago pelo inquilino (art. 23, XI) e não volta.
Pedir duas garantias no mesmo contrato, como caução mais seguro, é proibido e é contravenção penal (arts. 37, parágrafo único, e 43, II).

Caução, fiador e seguro-fiança são três das quatro garantias que a Lei do Inquilinato permite, e o contrato de aluguel só pode ter uma delas (art. 37, parágrafo único). Para o inquilino, a caução é a mais barata se ele tem o dinheiro, porque os até três aluguéis voltam no fim com rendimento. O fiador não custa nada, mas depende de alguém disposto a arriscar o próprio patrimônio. O seguro-fiança resolve quem não tem nem dinheiro parado nem fiador, e cobra por isso um prêmio que não volta.

A quarta garantia é a cessão fiduciária de cotas de fundo de investimento (art. 37, IV), incluída em 2005. E existe a opção de alugar sem garantia nenhuma, com regras próprias.

Comparativo das garantias de aluguel

Garantia	Custo para o inquilino	Quem paga	Limite	Risco maior	No fim do contrato
Caução em dinheiro	Deixa até 3 aluguéis parados	Inquilino	3 meses de aluguel (art. 38, § 2º)	Do dono: a dívida pode passar do valor depositado	Volta ao inquilino com o rendimento da poupança, descontadas dívidas do contrato
Caução em bem (imóvel, veículo)	Custos de registro em cartório	Quem oferece o bem	Sem teto na lei	Do dono do bem: pode perdê-lo na execução	O registro é cancelado
Fiador	Nenhum em dinheiro	Ninguém paga para ter; o fiador paga se o inquilino não pagar	Toda a dívida do contrato, salvo limite escrito	Do fiador: responde com os bens, inclusive a casa onde mora	Responsabilidade vai até a entrega das chaves (art. 39)
Seguro-fiança	Prêmio cobrado pela seguradora	Inquilino (art. 23, XI)	Definido na apólice	Do inquilino: paga o prêmio e ainda responde perante a seguradora se ela cobrir a dívida	Nada é devolvido
Cotas de fundo de investimento	Deixa o valor aplicado e bloqueado	Inquilino ou terceiro que cede as cotas	O que for combinado	Do dono das cotas: podem ser transferidas ao locador após 10 dias de atraso notificado	Cotas liberadas, com o rendimento do fundo
Sem garantia	Nenhum	Não se aplica	Não se aplica	Do inquilino: aluguel adiantado e despejo com liminar	Não se aplica

Por que o dono não pode pedir duas garantias

O art. 37, parágrafo único, veda mais de uma garantia no mesmo contrato, sob pena de nulidade. O art. 43, II, vai além: exigir duas garantias é contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze aluguéis, revertida ao inquilino.

A proibição aparece disfarçada de várias formas: caução mais fiador "só por segurança", seguro-fiança mais depósito de dois aluguéis, fiador mais título de capitalização. Todas são duas garantias.

Se isso aparecer na proposta, recuse por escrito e cite o artigo. Se o contrato já foi assinado assim, guarde o contrato e os comprovantes e procure um advogado, a Defensoria Pública ou o Procon da sua cidade para saber como pedir de volta o que foi pago a mais.

Caução: limite de três aluguéis e devolução com rendimento

A caução pode ser em dinheiro, em bem móvel ou em imóvel (art. 38). A caução em dinheiro é a mais comum e tem duas regras fixas no § 2º do art. 38:

não pode passar do equivalente a três meses de aluguel;
deve ser depositada em caderneta de poupança, e todo o rendimento é do inquilino quando o dinheiro for levantado.

Na prática, muitos donos recebem a caução por Pix e deixam na conta corrente. Isso não muda o direito do inquilino ao rendimento. Peça que o contrato diga onde o valor será depositado e guarde o recibo de pagamento da caução, com data e valor.

A caução em bem móvel precisa ser registrada no cartório de títulos e documentos; a caução em imóvel, averbada na matrícula (art. 38, § 1º). Dá mais trabalho e custa taxas de cartório, por isso é rara em aluguel residencial.

No fim do contrato, a caução serve para cobrir aluguel ou contas em aberto e danos que a vistoria de saída apontar, desde que comprovados. O que sobrar volta ao inquilino.

Faça a vistoria de saída
Compare com o laudo de entrada, cômodo por cômodo, com fotos. Desgaste normal de uso não é dano (art. 23, III).
Quite as contas do imóvel
Luz, água, gás e condomínio até a data da entrega. Guarde os comprovantes.
Entregue as chaves com recibo
O termo de entrega de chaves marca o fim da responsabilidade. O modelo de distrato já traz data de entrega e quitação.
Peça o extrato da poupança
O valor devolvido é o depósito mais o rendimento do período (art. 38, § 2º).
Se houver desconto, peça a conta por escrito
Cada desconto precisa de causa: aluguel devido, conta em aberto ou dano apontado na vistoria. Sem acordo, uma notificação extrajudicial fixa prazo para a devolução.

Fiador: o que ele assina e o risco que corre

Na fiança, uma pessoa se compromete a pagar se o inquilino não pagar (Código Civil, art. 818). A fiança tem de ser escrita e não se estende além do que foi assinado (art. 819). Salvo cláusula em contrário, ela vale até a efetiva devolução do imóvel, mesmo que o contrato seja prorrogado por prazo indeterminado (Lei 8.245, art. 39).

Quatro pontos que o fiador precisa entender antes de assinar:

Benefício de ordem. Pela lei, o fiador cobrado pode exigir que primeiro se executem os bens do inquilino (CC, art. 827). Esse direito some se ele renunciou por escrito ou assinou como "principal pagador" ou "devedor solidário" (art. 828). Quase todo contrato de aluguel traz essa renúncia.
A casa do fiador pode ser penhorada. O imóvel residencial da família é, em regra, impenhorável. Uma das exceções é a dívida de fiança em contrato de locação (Lei 8.009/1990, art. 3º, VII). O STF confirmou em 2022, no Tema 1127 de repercussão geral (RE 1.307.334), que essa penhora é constitucional tanto na locação residencial quanto na comercial.
Cônjuge precisa assinar. Pessoa casada só pode prestar fiança com autorização do cônjuge, salvo no regime de separação absoluta de bens (CC, art. 1.647, III). Sem essa autorização, a fiança pode ser anulada (art. 1.649), e a Súmula 332 do STJ diz que ela fica totalmente ineficaz.
Saída do fiador. Com o contrato em prazo indeterminado, o fiador pode notificar o dono de que quer se desligar e fica responsável por mais 120 dias (Lei 8.245, art. 40, X). Na separação do casal de inquilinos, ele tem 30 dias da comunicação para sair, também com 120 dias de responsabilidade (art. 12, § 2º).

O dono pode exigir novo fiador ou outra garantia se o fiador morrer, tiver falência ou insolvência declarada, vender todos os imóveis sem avisar, se exonerar ou mudar sem comunicar (art. 40). O inquilino tem 30 dias da notificação para apresentar a nova garantia; se não apresentar, o dono pode pedir o despejo com liminar (art. 59, § 1º, VII).

Seguro-fiança: como funciona e o que cobre

No seguro-fiança, uma seguradora garante ao dono o pagamento das obrigações do inquilino. A lei diz que ele abrange a totalidade dessas obrigações (art. 41), e na prática a apólice detalha as coberturas: aluguel, encargos, danos ao imóvel, multa por rescisão e assim por diante. Leia quais estão contratadas.

O prêmio é pago pelo inquilino (art. 23, XI) e definido pela seguradora a partir da análise de crédito e do valor do aluguel e dos encargos. Ele não volta no fim do contrato. E o seguro não é presente: se a seguradora pagar a dívida ao dono, ela pode cobrar o valor do inquilino depois.

Como o seguro costuma ter vigência anual, ele precisa ser renovado enquanto durar a locação. Se o inquilino deixa de renovar, o contrato fica sem garantia, e o dono pode notificá-lo para apresentar outra em 30 dias (art. 40, parágrafo único).

Cotas de fundo e título de capitalização

A cessão fiduciária de cotas de fundo de investimento funciona assim: o inquilino, ou um terceiro, aplica num fundo autorizado pela CVM para esse fim e cede as cotas ao dono como garantia, com registro no administrador do fundo (Lei 11.196/2005, art. 88). As cotas ficam bloqueadas. Se o aluguel atrasar, o dono notifica e dá 10 dias para pagamento; sem pagamento, pode pedir ao administrador a transferência de cotas suficientes para quitar a dívida. No fim, as cotas voltam livres ao dono delas.

O título de capitalização não aparece com esse nome na lista do art. 37. No mercado, ele é oferecido como forma de caução: o inquilino compra o título, que fica vinculado ao contrato e é resgatado no fim. Antes de escolher, compare as condições de resgate do título com o rendimento que o mesmo dinheiro teria na poupança, e lembre que ele conta como a única garantia do contrato.

Exemplo com números: qual sai mais barato

Para quem tem o dinheiro, a caução quase sempre sai mais barata. Para quem não tem, o seguro-fiança evita pedir um favor grande a um parente. O dono, por sua vez, costuma preferir o seguro ou o fiador com imóvel, porque a caução de três aluguéis cobre pouco se o despejo demorar.

Vai alugar agora? Veja também o resumo da Lei do Inquilinato e, se pensa em sair antes do prazo, a conta da multa proporcional. Todo mês, peça o recibo de aluguel discriminado.

Perguntas frequentes

O dono pode pedir caução de seis aluguéis?

Não em dinheiro. A caução em dinheiro não pode passar de três meses de aluguel (art. 38, § 2º). Exigir acima disso pode ser enquadrado como cobrança de valor além do permitido, que o art. 43, I, trata como contravenção penal.

A caução tem que voltar corrigida?

Sim. A lei manda depositar em caderneta de poupança e devolver ao inquilino todas as vantagens do depósito quando ele for levantado (art. 38, § 2º). Peça o comprovante do depósito e registre no contrato onde o dinheiro ficou.

O dono pode usar a caução para pagar o último aluguel?

A caução garante as dívidas do contrato, inclusive aluguel em atraso e danos apurados na vistoria de saída. Usar a caução como último mês depende de acordo entre as partes; registre por escrito para evitar cobrança depois.

Fiador pode ser de outra cidade?

Pode, se o dono aceitar. O Código Civil deixa o credor recusar fiador que não seja idôneo, não more no município ou não tenha bens suficientes (art. 825). Por isso muitas imobiliárias pedem fiador com imóvel na mesma cidade.

Fiador pode desistir da fiança?

Enquanto o contrato está no prazo, em regra não. Depois que a locação passa a prazo indeterminado, o fiador pode notificar o dono de que vai sair, e continua responsável por 120 dias (Lei 8.245, art. 40, X). O dono então pode pedir nova garantia ao inquilino em 30 dias.

Título de capitalização é garantia de aluguel?

Ele não aparece com esse nome na lista do art. 37. No mercado, costuma ser oferecido como forma de caução. Antes de aceitar, leia as condições de resgate do título e compare com o rendimento que a caução em dinheiro teria na poupança.

Quem paga o seguro-fiança?

O inquilino. O art. 23, XI, põe o pagamento do prêmio do seguro de fiança entre as obrigações do locatário. A seguradora faz análise de crédito antes de aceitar.

Dá para trocar de garantia no meio do contrato?

Dá, por acordo. As partes podem alterar o contrato a qualquer tempo, e a troca vira um aditivo assinado por todos. O dono também pode exigir troca em casos como morte ou insolvência do fiador (art. 40).

Posso alugar sem nenhuma garantia?

Pode. Nesse caso o dono pode cobrar o aluguel adiantado, até o sexto dia útil do mês que vai começar (art. 42), e pedir despejo com liminar se o aluguel atrasar (art. 59, § 1º, IX).

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Fontes

Publicado em 27 de setembro de 2026. Última revisão: 27 de setembro de 2026 · como escrevemos. Conteúdo informativo; não substitui orientação de advogado ou contador no caso concreto.