Reajuste de aluguel: IGP-M ou IPCA, quando e como aplicar

Em 1 minuto

• O aluguel só pode ser reajustado uma vez a cada 12 meses. Cláusula de reajuste com prazo menor é nula (Lei 10.192/2001, art. 2º, § 1º).
• O índice é o que o contrato disser, desde que seja índice de preços. Salário mínimo, dólar e moeda estrangeira são proibidos (Lei 8.245/1991, art. 17).
• A conta: aluguel atual × (1 + variação acumulada do índice em 12 meses). Com aluguel de R$ 2.000,00 e índice de 4,5%, o novo valor é R$ 2.090,00.
• O IGP-M oscila mais que o IPCA porque 60% dele são preços ao produtor. Em 2020 ele subiu 23,14%, contra 4,52% do IPCA; em 2023, caiu 3,18%.
• Dono e inquilino podem combinar novo valor ou trocar o índice quando quiserem (art. 18). Sem acordo, após três anos, qualquer um pode pedir revisão judicial (art. 19).

O reajuste de aluguel acontece uma vez por ano, no aniversário do contrato, pelo índice que o contrato escolheu. A conta é o aluguel atual multiplicado por um mais a variação do índice acumulada em 12 meses: com aluguel de R$ 2.000,00 e índice de 4,5%, o novo aluguel é R$ 2.090,00. IGP-M e IPCA são os índices mais usados, e a diferença entre eles pode ser grande.

Para fazer a conta com o índice do mês, use a calculadora de reajuste de aluguel do calculo.net.br. Abaixo, as regras e a conta na mão.

Quando o aluguel pode ser reajustado

A Lei 10.192/2001, do Plano Real, permite reajuste por índice de preços em contratos de um ano ou mais, e declara nula qualquer cláusula de reajuste com periodicidade inferior a um ano (art. 2º, § 1º). Também são nulos os truques que produzam o mesmo efeito de um reajuste mais frequente (art. 2º, § 3º).

Na prática:

• O primeiro reajuste só vem 12 meses depois do início do contrato. Contrato assinado em 1º de março de 2026 tem o primeiro reajuste em 1º de março de 2027.
• Os seguintes vêm a cada 12 meses a partir daí.
• Se houve revisão do valor, por acordo ou na Justiça, a contagem dos 12 meses recomeça na data da revisão (art. 2º, § 2º).

O reajuste só é automático se o contrato tiver cláusula dizendo qual índice usar. Sem cláusula, não há índice a aplicar, e o aumento depende de acordo (Lei 8.245, art. 18) ou, depois de três anos, de ação revisional (art. 19).

Qual índice pode ser usado

A lei não impõe um índice. A Lei 10.192 admite índices de preços gerais, setoriais ou que reflitam custos de produção (art. 2º), e a Lei 8.245 proíbe três coisas: moeda estrangeira, variação cambial e salário mínimo (art. 17). Fora disso, as partes escolhem.

Os mais comuns são o IGP-M, da FGV, que por décadas foi o padrão dos contratos e ganhou o apelido de "inflação do aluguel", e o IPCA, do IBGE, que é a inflação oficial do país. O INPC, também do IBGE, aparece em alguns contratos. No contrato de locação, escolha um índice publicado por instituição conhecida, com série histórica pública, e escreva o nome dele por extenso no contrato.

Evite fórmulas como "o maior índice entre IGP-M e IPCA" ou "índice a ser definido pelo locador". A primeira sempre pesa contra o inquilino e abre discussão; a segunda deixa o valor nas mãos de uma parte só.

IGP-M ou IPCA: qual a diferença

Os dois medem inflação, mas de cestas diferentes. O IGP-M é uma média ponderada de três índices: preços ao produtor (IPA, 60%), preços ao consumidor (IPC, 30%) e custo da construção (INCC, 10%). Como 60% dele são preços no atacado, incluindo commodities cotadas em dólar, ele reage muito ao câmbio. O IPCA mede o custo de vida de famílias com renda de 1 a 40 salários mínimos nas áreas urbanas pesquisadas pelo IBGE.

Os acumulados da tabela foram calculados a partir das variações mensais publicadas no sistema de séries do Banco Central (séries 189 e 433). Eles mostram o risco do IGP-M para os dois lados: quem tinha aluguel de R$ 2.000,00 reajustado pelo índice em maio de 2021 recebeu uma proposta perto de R$ 2.740,00; pelo IPCA, seria perto de R$ 2.160,00. Em 2023, o mesmo IGP-M teria baixado o aluguel.

Depois de 2021, muitos contratos novos trocaram o IGP-M pelo IPCA, e muitos contratos antigos foram renegociados. Os índices acumulados de 2026 mudam todo mês: consulte o valor na fonte oficial na data do seu reajuste.

Como fazer a conta do reajuste

O cuidado está em como acumular os 12 meses. As variações mensais se multiplicam, não se somam. Se o índice subiu 0,5% em cada um dos 12 meses, o acumulado não é 6%, e sim 1,005 elevado a 12, menos 1: 6,17%. Numa conta de R$ 2.000,00, a diferença é de R$ 3,36 por mês. Parece pouco, mas é o tipo de erro que vira discussão.

Quase sempre você não precisa fazer esse produto. A FGV e o IBGE divulgam o acumulado em 12 meses todo mês, e a Calculadora do Cidadão do Banco Central faz a correção entre duas datas. O que você precisa acertar é o período: o contrato deve dizer quais 12 meses entram. O comum é usar os últimos 12 meses já divulgados na data do aniversário. Contrato que faz aniversário em março, por exemplo, costuma usar o acumulado de março do ano anterior a fevereiro, porque o índice de março ainda não saiu.

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   Confira a data e a cláusula

   Veja a data de início do contrato ou do último reajuste e o índice escolhido. Sem 12 meses completos, não há reajuste.

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   Pegue o índice na fonte oficial

   Acumulado em 12 meses no site da FGV (IGP-M) ou do IBGE (IPCA), ou calcule no sistema do Banco Central. Anote a fonte e a data da consulta.

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   Faça a conta

   Aluguel atual × (1 + acumulado). Arredonde para centavos só no fim. Condomínio e IPTU não entram: eles mudam pelos próprios valores.

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   Comunique por escrito

   Mande ao inquilino o valor novo, a conta, o índice usado e a fonte, antes do vencimento. Mensagem ou e-mail servem; se houver resistência, uma notificação extrajudicial deixa a comunicação registrada.

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   Atualize o recibo

   O recibo de aluguel do mês do reajuste já sai com o valor novo. O recibo discriminado é obrigação do dono (art. 22, VI).

Exemplo: o aluguel ao longo de três anos

Mariana aluga um apartamento em Belo Horizonte a partir de 1º de outubro de 2026, por R$ 1.500,00, com reajuste anual pelo IPCA. Os índices abaixo são hipotéticos, só para mostrar a mecânica.

Cada reajuste incide sobre o aluguel já reajustado, nunca sobre o valor inicial. No terceiro ano, com índice negativo, o valor cai para R$ 1.621,62 se a cláusula aplica qualquer variação, ou fica em R$ 1.638,00 se ela prevê que só variação positiva altera o aluguel.

Em outubro de 2029 o contrato completa três anos sem acordo sobre o valor. A partir daí, se o aluguel estiver longe do preço de mercado, Mariana ou o dono podem pedir a revisão judicial do art. 19.

Índice negativo e índice que dispara

Índice negativo. Aconteceu com o IGP-M em 2023. Se o contrato diz apenas que o aluguel será "reajustado pela variação do IGP-M", a leitura literal leva a uma redução. Alguns contratos preveem que variação negativa mantém o valor. Leia a sua cláusula. Se ela não trata do assunto e não houver acordo, a dúvida é para um advogado; enquanto isso, muitos donos e inquilinos combinam manter o valor e registram por escrito.

Índice que dispara. O contrato não obriga o dono a aplicar o reajuste inteiro. Ele pode aplicar menos, e as partes podem negociar. Para o dono, um reajuste que tira o aluguel do preço de mercado costuma trazer o risco de o inquilino sair e o imóvel ficar vazio. Para o inquilino, vale levar à conversa anúncios de imóveis parecidos na mesma região.

Negociar, trocar o índice ou pedir revisão

O art. 18 da Lei 8.245 deixa as partes, de comum acordo, fixarem novo valor e incluírem ou mudarem a cláusula de reajuste a qualquer momento. Trocar o IGP-M pelo IPCA, aplicar metade do índice ou congelar o aluguel por um ano são acordos válidos. Registre num aditivo assinado pelos dois, e pelo fiador, se houver, para ele continuar vinculado ao valor novo.

Sem acordo, o caminho é a ação revisional, que só pode ser proposta depois de três anos de contrato ou do último acordo sobre o valor (art. 19). Ela serve para levar o aluguel ao preço de mercado, para cima ou para baixo. O juiz pode fixar um aluguel provisório logo no início: até 80% do valor pedido, se quem pede é o dono; pelo menos 80% do aluguel atual, se quem pede é o inquilino (art. 68, II). Depois da revisão, o prazo de 12 meses para o próximo reajuste conta da data da revisão (Lei 10.192, art. 2º, § 2º).

O reajuste é só uma das regras do aluguel. O resumo da Lei do Inquilinato cobre prazo, garantias e despejo. Se o aumento pesou e você pensa em sair antes do prazo, veja a conta da multa proporcional.

Perguntas frequentes

O dono pode reajustar o aluguel duas vezes no ano?

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Não pelo índice. A Lei 10.192/2001 anula reajuste com periodicidade menor que um ano (art. 2º, § 1º). O que as partes podem é combinar um novo valor por acordo (Lei 8.245, art. 18), e isso depende de o inquilino concordar.

O contrato não tem cláusula de reajuste. E agora?

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Sem cláusula, não há índice para aplicar automaticamente. Dono e inquilino podem negociar um novo valor e registrar num aditivo (art. 18). Sem acordo, depois de três anos de contrato, cabe a ação revisional (art. 19).

O reajuste precisa ser avisado com antecedência?

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A lei não fixa prazo de aviso. O reajuste previsto no contrato vale a partir do aniversário. Mesmo assim, avisar por escrito antes, com a conta e a fonte do índice, evita discussão e pagamento com valor errado.

Esqueci de reajustar no aniversário. Posso cobrar os meses atrasados?

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Depende do contrato e de como as partes agiram. Receber meses seguidos pelo valor antigo, sem ressalva, enfraquece a cobrança retroativa. O mais seguro é aplicar o reajuste a partir de quando for comunicado e combinar por escrito o que fazer com a diferença.

Qual índice é melhor para o inquilino?

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Não dá para saber de antemão. O IPCA costuma variar menos, o que dá previsibilidade. O IGP-M já ficou muito acima do IPCA, como em 2020 e 2021, e também abaixo, como em 2023, quando foi negativo.

Pode reajustar pelo salário mínimo?

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Não. O art. 17 da Lei 8.245 proíbe vincular o aluguel ao salário mínimo, à variação cambial ou a moeda estrangeira.

Onde consulto o índice oficial?

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O IGP-M é publicado pela FGV/IBRE e o IPCA pelo IBGE. O Banco Central reúne as séries no seu sistema de séries temporais e oferece a Calculadora do Cidadão, que corrige valores por vários índices.

O reajuste muda o valor da caução?

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Não automaticamente. A caução em dinheiro fica depositada em poupança e rende para o inquilino (art. 38, § 2º). Um reforço da caução por causa do reajuste depende de acordo, e o total não pode passar de três aluguéis. Veja caução, fiador ou seguro-fiança.

Documentos para este assunto

Continue lendo

Fontes

• Lei 10.192/2001, arts. 1º e 2º (reajuste anual) · planalto.gov.br
• Lei 8.245/1991, arts. 17, 18, 19 e 68 · planalto.gov.br
• IGP-M: metodologia e resultados · FGV IBRE
• IPCA: Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo · IBGE
• Sistema de séries temporais (séries 189, IGP-M, e 433, IPCA) · Banco Central

Publicado em 27 de setembro de 2026. Última revisão: 27 de setembro de 2026 · como escrevemos. Conteúdo informativo; não substitui orientação de advogado ou contador no caso concreto.