Modelo de distrato de contrato

O que não pode faltar

1. As partes, com o mesmo papel do contrato original: locador e locatário, contratante e contratado, vendedor e comprador. Nome, CPF ou CNPJ e, se quiser, endereço.
2. Qual contrato termina: tipo, data de assinatura e objeto, do jeito que estão no contrato. Sem isso, não se sabe o que foi desfeito.
3. A data de encerramento. Até ela, valem as obrigações do contrato; depois, só o que o distrato prevê.
4. O que foi devolvido e quando: chaves, equipamentos, o bem vendido. Na locação, o estado do imóvel na vistoria de saída (Lei 8.245/1991, art. 23, III).
5. Os valores: cada pendência com valor e extenso, quem paga, forma e prazo. A multa, dispensada ou com valor. A caução, com data de devolução.
6. A quitação, plena ou com ressalvas, e em que condição ela vale. O recibo de cada pagamento precisa dizer valor, espécie da dívida, devedor, data e lugar (Código Civil, art. 320).
7. Local, data e assinaturas das partes, do fiador como ciente (se houver) e de duas testemunhas.

O primeiro artigo trata do acordo entre as duas partes; o segundo, da saída de uma parte só. Na locação, a Lei do Inquilinato repete a ideia: a locação pode ser desfeita por mútuo acordo (art. 9º, I).

Como preencher, assinar e entregar

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   Pegue o contrato original

   Copie a data de assinatura e o objeto como estão escritos. Veja se ele fala em multa, aviso prévio e garantia.

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   Acerte os números antes

   Aluguel ou serviço proporcional, contas de consumo, parcelas, caução. Converse e chegue a um valor fechado para cada item.

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   Preencha no gerador

   Escolha o tipo de contrato (os papéis mudam sozinhos), a data de fim, o que é devolvido e as pendências. Decida entre quitação plena e com ressalvas.

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   Confira a folha

   Leia as cláusulas na ordem. Se algum valor ou data estiver errado, corrija no formulário e veja a folha mudar.

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   Assine com testemunhas

   Duas vias, uma para cada parte. Assine à mão ou pelo gov.br (como fazer). Chame o fiador para assinar como ciente.

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   Pague e peça recibo

   Cada pagamento previsto no distrato com seu recibo de pagamento. Na devolução do imóvel, guarde o termo de entrega das chaves.

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   Guarde por cinco anos ou mais

   Distrato, contrato original, recibos e laudo de vistoria. Cinco anos é o prazo para cobrar dívida líquida de documento escrito (Código Civil, art. 206, § 5º, I).

Distrato, rescisão, resilição e resolução

Se só você quer sair e o contrato permite, o documento certo é a notificação extrajudicial. O distrato entra quando a outra parte concorda.

Cuidado com a quitação plena e geral

Quitação plena e geral quer dizer que ninguém cobra mais nada do contrato. Isso inclui o que você não lembrou na hora: a conta de água que chega depois, o conserto de um vazamento descoberto um mês depois, a diferença de reajuste que ninguém calculou. Depois de assinada, fica difícil voltar atrás.

Quando há algo incerto, marque "Com ressalvas" e descreva o que fica de fora: "contas de luz e água até a data da entrega das chaves", "eventual diferença do IPTU de 2026". O modelo também amarra a quitação ao cumprimento do distrato: ela vale depois que os pagamentos previstos forem feitos.

Distrato de aluguel com imobiliária

Quando o imóvel é administrado por imobiliária, ela costuma ter um modelo próprio de termo de entrega de chaves e distrato. Tudo bem usar o dela. Antes de assinar, confira quatro coisas:

• Quem assina pelo locador. A imobiliária age como mandatária e precisa de procuração com poderes para isso (Código Civil, art. 653). Peça para ver.
• A vistoria de saída. Acompanhe, fotografe e compare com o laudo de entrada. Desgaste natural do uso não é dano (Lei 8.245/1991, art. 23, III).
• A multa. Se o contrato ainda está no prazo, a multa é proporcional ao tempo que falta (art. 4º). Se foi a imobiliária ou o proprietário que pediu o imóvel, negocie a dispensa.
• Caução e contas. Data de devolução da caução, leitura final de água, luz e gás e a troca de titularidade das contas.

Se o contrato foi feito com o gerador, os dados do contrato de locação servem de base para o distrato. O guia de quebra de contrato de aluguel mostra como calcular a multa proporcional.

Imóvel na planta: caso à parte

O distrato de imóvel comprado na planta, direto com a construtora, segue a Lei 13.786/2018, que incluiu o art. 67-A na Lei 4.591/1964. Ela permite reter a comissão de corretagem e uma multa de até 25% do que foi pago, ou até 50% quando o empreendimento tem patrimônio de afetação, e fixa prazos para devolver o restante. É um caso especial, com contas próprias, e este modelo não foi feito para ele.

Exemplo preenchido

Erros comuns

• Dar quitação plena antes de receber. O modelo diz "cumpridas as obrigações deste distrato", mas o mais seguro é assinar quando o dinheiro já caiu ou com a data de pagamento bem definida.
• Encerrar o aluguel só "de boca" e devolver as chaves sem recibo. Sem papel, o inquilino não prova quando saiu e pode ser cobrado pelos meses seguintes.
• Esquecer o fiador. Se ele não souber do distrato, pode continuar achando que responde pelo contrato; se souber e assinar como ciente, fica claro até onde vai a garantia.
• Fazer distrato particular de um contrato que foi por escritura pública. A lei exige a mesma forma (Código Civil, art. 472).
• Deixar valores soltos: "o inquilino paga o que deve". Escreva o valor, a que se refere, quem paga, como e até quando.

Modelo em branco

Para quem prefere preencher à mão. Os campos saem como linhas em branco.

Guias sobre o assunto

Aluguel e moradia Quebra de contrato de aluguel: como calcular a multa proporcional A conta da multa proporcional, os casos sem multa e como avisar o dono. Veículos e negócios entre particulares Contrato de gaveta: o que é, riscos e como se proteger Por que é arriscado e como regularizar o negócio.

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