Quebra de contrato de aluguel: como calcular a multa proporcional
A conta da multa proporcional do art. 4º passo a passo, os casos em que não há multa, o que acontece quando é o dono que quer o imóvel e como sair sem deixar pendência.
Em 1 minuto
- O inquilino pode sair antes do fim do contrato. Paga a multa combinada, reduzida na proporção do tempo que já cumpriu (Lei 8.245/1991, art. 4º).
- A conta: multa cheia × meses que faltam ÷ prazo total. Multa de R$ 5.400,00 num contrato de 30 meses, saindo com 12 cumpridos: R$ 3.240,00.
- Não há multa se o inquilino for transferido pelo empregador para outra cidade e avisar por escrito com 30 dias (art. 4º, parágrafo único).
- Com o contrato já em prazo indeterminado, basta avisar por escrito com 30 dias de antecedência (art. 6º).
- O dono não pode pedir o imóvel antes do fim do prazo, salvo acordo, infração, falta de pagamento ou reparo urgente exigido pelo poder público (arts. 4º e 9º).
Quem sai do imóvel antes do fim do contrato de aluguel paga a multa combinada, mas proporcional ao tempo que falta: a Lei do Inquilinato manda descontar o período já cumprido (art. 4º). A fórmula é multa cheia × meses restantes ÷ prazo total do contrato. Se a transferência para outra cidade foi decidida pelo empregador, não há multa, desde que o inquilino avise o dono por escrito com 30 dias de antecedência.
Do outro lado, o dono não pode pedir o imóvel de volta durante o prazo. Abaixo estão a conta, os casos sem multa e o passo a passo para encerrar o aluguel sem pendência.
Como calcular a multa proporcional
Desde a Lei 12.112/2009, o art. 4º diz que a multa pactuada é "proporcional ao período de cumprimento do contrato". Na prática, o inquilino paga só a parte da multa que corresponde ao tempo que ainda faltava.
- Ache a multa cheia no contrato
Procure a cláusula de rescisão ou de devolução antecipada. Pode estar em reais ou em número de aluguéis, por exemplo "três aluguéis vigentes".
- Converta para reais
Se a multa é em aluguéis, multiplique pelo aluguel vigente na data da saída, já com o último reajuste. Condomínio e IPTU não entram, a menos que o contrato diga.
- Conte o prazo total e os meses que faltam
Prazo total é o do contrato (12, 24, 30 meses). Meses que faltam = prazo total menos meses cumpridos até a data de entrega das chaves.
- Aplique a fórmula
Multa cheia × meses que faltam ÷ prazo total. Arredonde só no fim, em centavos.
- Some o que mais estiver em aberto
Aluguel dos dias usados no último mês, contas de consumo e reparos apontados na vistoria. A multa é só uma parte do acerto.
A mesma multa, no mesmo contrato, cai à medida que o tempo passa:
| Meses cumpridos | Meses que faltam | Conta | Multa a pagar |
|---|---|---|---|
| 6 | 24 | 5.400 × 24 ÷ 30 | R$ 4.320,00 |
| 12 | 18 | 5.400 × 18 ÷ 30 | R$ 3.240,00 |
| 18 | 12 | 5.400 × 12 ÷ 30 | R$ 2.160,00 |
| 24 | 6 | 5.400 × 6 ÷ 30 | R$ 1.080,00 |
| 29 | 1 | 5.400 × 1 ÷ 30 | R$ 180,00 |
| 30 | 0 | Fim do prazo | Sem multa |
Outro caso: contrato de 12 meses, aluguel de R$ 1.500,00, multa de três aluguéis (R$ 4.500,00). Saindo no fim do 9º mês, faltam 3: R$ 4.500,00 × 3 ÷ 12 = R$ 1.125,00.
Se o contrato não prevê multa, o art. 4º diz que vale "a que for judicialmente estipulada": sem acordo, é o juiz quem fixa. E se a multa prevista for exagerada, o Código Civil manda o juiz reduzi-la (art. 413).
Quando o inquilino sai sem pagar multa
- Transferência pelo empregador. Se a empresa ou o órgão público transfere o inquilino para trabalhar em outra localidade, ele fica dispensado da multa, desde que notifique o dono por escrito com pelo menos 30 dias de antecedência (art. 4º, parágrafo único). Junte a carta ou o ato de transferência.
- Contrato em prazo indeterminado. Terminado o prazo, se o inquilino continuou no imóvel e ninguém assinou nada novo, a locação segue sem prazo. Aí ele sai com aviso escrito de 30 dias (art. 6º). Sem o aviso, o dono pode cobrar um mês de aluguel e encargos.
- Obra longa feita pelo dono. Se um reparo urgente que cabe ao dono dura mais de 30 dias, o inquilino pode encerrar o contrato (art. 26, parágrafo único).
- Imóvel vendido e o comprador pede o imóvel. O novo dono pode encerrar a locação com 90 dias de prazo (art. 8º). A saída, nesse caso, é iniciativa dele, não do inquilino.
- Acordo com o dono. As partes podem encerrar o contrato quando quiserem, com ou sem multa (art. 9º, I). É o caminho mais comum quando o dono já tem outro interessado.
Se o dono descumpre o contrato ou a lei, por exemplo entregando um imóvel sem condições de uso (art. 22, I), o inquilino também pode pedir o fim da locação por infração (art. 9º, II). Nesse caso a discussão é outra, e vale conversar com um advogado ou a Defensoria antes de sair.
Quando é o dono que quer romper o contrato
Durante o prazo do contrato, o dono não pode reaver o imóvel (art. 4º). As exceções estão no art. 9º: acordo com o inquilino, infração legal ou contratual, falta de pagamento e reparos urgentes determinados pelo poder público que não possam ser feitos com o inquilino dentro.
Fora disso, se o dono quer o imóvel de volta, ele precisa negociar. Muitos contratos preveem multa também para o locador; se o seu prevê, ela serve de base para o acordo. Sem acordo, o dono espera o fim do prazo e, conforme o caso, usa os arts. 46 ou 47 para retomar o imóvel, sempre por ação de despejo (art. 5º).
O inquilino não precisa aceitar ameaça, troca de fechadura ou corte de serviços. Nada disso substitui o despejo judicial. O resumo da Lei do Inquilinato explica quando o dono pode retomar o imóvel no fim do prazo.
Como sair do imóvel sem deixar pendência
- Releia o contrato
Veja a multa, o prazo total, se há exigência de aviso prévio e o que o contrato diz sobre pintura e estado de devolução.
- Faça a conta e proponha um acordo
Leve a multa proporcional já calculada. Se o dono tem outro inquilino em vista, ele pode aceitar reduzir ou dispensar a multa.
- Avise por escrito
Mande uma notificação com a data de entrega das chaves. Na transferência pelo empregador, a antecedência mínima é de 30 dias e o aviso tem de ser escrito.
- Registre o acordo num distrato
O distrato diz a data de fim, o valor da multa (ou a dispensa), o que será pago, o destino da caução e a quitação recíproca.
- Faça a vistoria de saída
Com o dono ou a imobiliária, comparando com o laudo de entrada e com fotos. Desgaste normal de uso não é dano (art. 23, III).
- Entregue as chaves com recibo
Peça termo ou recibo de entrega com data e assinatura. É essa data que encerra o aluguel e a responsabilidade do fiador (art. 39).
- Faça o acerto final
Aluguel dos dias usados no último mês, contas de consumo até a entrega, multa e devolução da caução com rendimento. Guarde todos os comprovantes.
Para o aluguel do último mês, divida o valor mensal pelos dias do mês e multiplique pelos dias em que você ficou com o imóvel. A calculadora de aluguel proporcional do calculo.net.br faz essa conta.
Exemplo completo do acerto de saída
Voltando ao Rafael. Ele tem contrato de 30 meses, aluguel de R$ 1.800,00, multa de três aluguéis e caução de três aluguéis em poupança. Completa 12 meses de contrato e entrega as chaves no dia 12 do mês seguinte, num mês de 30 dias. O mês anterior está pago.
| Item | Conta | Valor |
|---|---|---|
| Aluguel dos 12 dias usados | 1.800 ÷ 30 × 12 | R$ 720,00 |
| Multa proporcional | 5.400 × 18 ÷ 30 | R$ 3.240,00 |
| Reparo apontado na vistoria (porta do box quebrada) | Orçamento aceito pelos dois | R$ 250,00 |
| Total devido | R$ 4.210,00 | |
| Caução com rendimento (valor hipotético do extrato) | 5.400 + 600 | R$ 6.000,00 |
| Volta para Rafael | 6.000 − 4.210 | R$ 1.790,00 |
Repare que a multa usa os meses cumpridos até a entrega das chaves. Com 12 meses e 12 dias, alguns donos contam em dias, o que dá uma multa um pouco menor. Combine o critério e escreva no distrato. As contas de luz e água vão até a data da entrega; peça a leitura final ou a troca de titularidade no mesmo dia.
Contrato renovado conta pelo prazo novo. Se o contrato de 12 meses foi renovado por aditivo por mais 12, a multa se calcula sobre o prazo do aditivo, não sobre os 24 meses somados. E se ninguém renovou nada e o prazo acabou, a locação está em prazo indeterminado: não há multa, só o aviso de 30 dias do art. 6º.
Todo pagamento do acerto merece comprovante. O recibo de aluguel serve para o último mês proporcional, e o próprio distrato registra a multa paga e a caução devolvida.
Entrega de chaves e vistoria: onde nascem as brigas
O aluguel corre até a entrega das chaves, não até o dia da mudança. Se você sai no dia 10 e só entrega as chaves no dia 25, o dono pode cobrar até o dia 25. Por isso, marque a vistoria e a entrega para o mesmo dia.
Se o dono se recusar a receber as chaves, por exemplo para continuar cobrando aluguel ou para forçar um acordo, o inquilino pode depositá-las em juízo, numa ação de consignação. É um processo simples, mas precisa de advogado ou da Defensoria Pública. Antes disso, mande uma notificação dizendo que as chaves estão à disposição a partir de tal data.
Na vistoria, o ponto de partida é o laudo de entrada. O dono deve fornecer a descrição do estado do imóvel quando o inquilino pede (art. 22, V). Quem não tem laudo de entrada fica sem base para provar que a mancha na parede ou o piso riscado já existiam. Fotos datadas feitas no primeiro dia ajudam.
Perguntas frequentes
Preciso avisar com 30 dias mesmo no contrato com prazo?
O art. 4º não fixa aviso prévio para quem sai durante o prazo. Muitos contratos exigem 30 dias; se o seu exige, cumpra ou negocie. Avisar com antecedência também evita discussão sobre aluguel dos dias em que o imóvel ficou vazio.
O dono pode cobrar todos os aluguéis que faltam?
Em locação residencial, a regra é a multa proporcional do art. 4º, não o valor de todos os meses restantes. A exceção é a locação sob medida para empresa do art. 54-A, em que a multa pode chegar à soma dos aluguéis até o fim do contrato.
A multa é sempre de três aluguéis?
Não. A lei não fixa o valor; vale o que o contrato diz. Três aluguéis é um valor comum. Se o contrato não prevê multa, cabe ao juiz fixar, e multa exagerada pode ser reduzida (Código Civil, art. 413).
Transferência para outra cidade por conta própria isenta a multa?
Não. A dispensa do parágrafo único do art. 4º é para transferência feita pelo empregador, privado ou público, para trabalhar em outra localidade. Mudança por escolha própria, novo emprego ou compra de casa segue a regra da multa proporcional.
O fiador responde pela multa?
Em regra, sim: a fiança cobre as obrigações do contrato até a devolução do imóvel (art. 39), salvo limite escrito no contrato. O mesmo vale para a caução, que pode ser usada para pagar a multa.
Posso usar a caução para pagar a multa?
Pode, se o dono concordar, e isso é comum no acerto final. Registre no distrato quanto da caução foi usado e para quê, e quanto volta para você com o rendimento.
O dono pode reter meus móveis até eu pagar a multa?
Não. Cobrança se faz por acordo ou na Justiça. Reter bens do inquilino ou impedir a mudança por conta própria não é meio legal de cobrar.
Vendi, comprei casa ou vou morar junto. Isso tira a multa?
Não. Os casos sem multa estão na lei: transferência pelo empregador, contrato já em prazo indeterminado com aviso de 30 dias, obra de reparo que dura mais de 30 dias e, claro, acordo com o dono.
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- Lei 8.245/1991, arts. 4º, 6º, 9º, 26 e 54-A · planalto.gov.br
- Lei 12.112/2009 (multa proporcional ao período cumprido) · planalto.gov.br
- Código Civil, art. 413 (redução da multa) · planalto.gov.br
Publicado em 27 de setembro de 2026. Última revisão: 27 de setembro de 2026 · como escrevemos. Conteúdo informativo; não substitui orientação de advogado ou contador no caso concreto.