Contrato de gaveta: o que é, riscos e como se proteger

Contrato de gaveta é o acordo particular em que alguém "vende" um imóvel financiado ou um veículo ainda alienado ao banco, e o comprador passa a pagar as parcelas no lugar do vendedor, sem que o banco saiba ou concorde. O nome vem daí: como o credor não participou, o contrato não pode ser registrado em lugar nenhum e fica guardado na gaveta. O financiamento, o bem e as obrigações continuam, para todos os efeitos, no nome do vendedor.

O negócio parece prático para os dois lados, e é por isso que ainda acontece. Mas ele deixa o comprador sem a propriedade pela qual está pagando e o vendedor preso a uma dívida que não controla. Este guia explica os riscos, as leis envolvidas e como sair dessa situação. Se você ainda não fechou, a recomendação é simples: não feche assim.

Por que o contrato de gaveta acontece

Os motivos se repetem. O comprador não passa na análise de crédito do banco ou não quer pagar os custos de um financiamento novo, com juros atuais. O vendedor precisa se livrar das parcelas e não tem dinheiro para quitar. Os dois combinam um valor pela "entrada" (o que o vendedor já pagou) e o comprador assume o carnê.

Exemplo típico: Márcio financiou um apartamento e pagou 8 anos. Perdeu o emprego e combina com Sílvia: ela lhe dá R$ 60.000,00 e passa a pagar as parcelas restantes. Assinam um contrato particular, Márcio entrega as chaves e uma procuração. Para o banco e para o Registro de Imóveis, nada mudou: o apartamento está alienado ao banco, e o devedor é Márcio.

O que a lei diz

O ponto comum é que a dívida não pode trocar de devedor sem o consentimento do credor. O Código Civil só admite que um terceiro assuma a obrigação com consentimento expresso do credor (art. 299). As leis de cada tipo de financiamento repetem a regra.

• Imóvel do SFH: a venda depende da transferência do financiamento, com o banco participando (Lei 8.004/1990, art. 1º). Houve uma única janela de regularização: as transferências feitas sem o banco até 25 de outubro de 1996, exceto os contratos enquadrados nos planos de reajuste da Lei 8.692/1993, podem ser regularizadas (Lei 10.150/2000, art. 20). A prova da data é feita com documentos de cartório de registro de imóveis, de títulos e documentos ou de notas. Nesses casos, quem comprou pode até ser equiparado ao mutuário para quitar a dívida com recursos do FCVS e do FGTS (art. 22).
• Imóvel com alienação fiduciária, a forma mais comum nos financiamentos de hoje: o devedor só transmite seus direitos com anuência expressa do banco, e o comprador assume as obrigações (Lei 9.514/1997, art. 29).
• Veículo financiado: a propriedade é do banco até a quitação, registrada no Detran e anotada no documento do veículo (Código Civil, art. 1.361, § 1º). O devedor usa o carro como depositário (art. 1.363). Se as parcelas atrasam, o banco pede busca e apreensão contra o devedor ou contra terceiro que esteja com o carro (Decreto-Lei 911/1969, art. 3º).

Os riscos para quem compra

O comprador de gaveta paga como dono e fica com os riscos de quem não é dono.

• A propriedade não passa. Enquanto o título não é registrado, quem vendeu continua sendo considerado dono do imóvel (Código Civil, art. 1.245, § 1º). No veículo, o documento segue no nome do vendedor com o gravame do banco.
• Morte do vendedor. O bem entra no inventário dele. No imóvel financiado, o seguro do contrato cobre o mutuário, que é o vendedor: se ele morrer, o saldo pode ser quitado pelo seguro, mas o imóvel quitado fica no nome do espólio, e o comprador precisa negociar com os herdeiros ou ir à Justiça para provar o negócio.
• Morte do comprador. O seguro não cobre quem não é mutuário. A família dele continua pagando as parcelas de um bem que não está no nome de ninguém da casa.
• Dívidas do vendedor. Credores dele podem pedir a penhora do bem, que está no nome dele. O comprador teria de se defender em processo alheio, com embargos de terceiro.
• Venda dupla. Nada impede, na prática, que o vendedor negocie o mesmo bem com outra pessoa.
• Sem voz com o banco. O comprador não pode renegociar, pedir portabilidade, usar o FGTS nem questionar cobranças do contrato, porque não é parte dele.

Os riscos para quem vende

• A dívida continua sua. Se o comprador atrasa, o nome negativado é o do vendedor, e é contra ele que o banco cobra, executa a garantia e, se o valor não bastar, cobra o restante (Código Civil, art. 1.366).
• Multas, pontos e IPVA do carro chegam para o vendedor. Sem a baixa do gravame ou a concordância do banco, a transferência não sai, e o vendedor fica sem o comprovante de venda que o protegeria das multas (CTB, art. 134).
• IPTU, condomínio e imposto de renda do imóvel seguem ligados ao nome dele.
• Risco penal na venda de veículo alienado, como mostrado acima.
• Crédito travado: o financiamento em aberto ocupa a margem do vendedor em qualquer nova análise de crédito.

Como regularizar um contrato de gaveta

A saída sempre passa pelo credor. A ordem abaixo começa pelo que dá menos trabalho.

1. 1
   Levante a situação real

   Peça ao banco, com o vendedor, o extrato do contrato e o saldo devedor. Tire a matrícula atualizada do imóvel no Registro de Imóveis ou consulte os débitos e o gravame do veículo no Detran. Reúna todos os comprovantes de pagamento feitos pelo comprador.

2. 2
   Tente transferir o financiamento

   Vendedor e comprador vão juntos ao banco e pedem a transferência do contrato para o comprador. O banco faz nova análise de crédito e pode mudar condições. Aprovada, o comprador vira o devedor, com anuência formal (Código Civil, art. 299).

3. 3
   Se não der, quite a dívida

   O comprador pode pagar o saldo com recursos próprios ou com um financiamento novo, em nome dele, em outro banco. Deixe por escrito, antes de pagar, que o vendedor assina a transferência assim que o banco der baixa na garantia.

4. 4
   Formalize a transferência do bem

   Imóvel: escritura e registro no Registro de Imóveis, com pagamento do ITBI da prefeitura. Veículo: com o gravame baixado, o vendedor emite a ATPV-e e o comprador transfere no Detran em até 30 dias; o guia da ATPV-e mostra o passo a passo.

5. 5
   Se não houver acordo, desfaça o negócio

   Quando nem transferência nem quitação são possíveis, o mais seguro é desfazer: o comprador devolve o bem, o vendedor devolve o que for justo, e os dois assinam um distrato com o acerto de valores.

6. 6
   Conflito: procure orientação

   Vendedor sumido, herdeiros, penhora ou banco retomando o bem pedem advogado ou Defensoria Pública. Leve contrato, comprovantes e conversas.

E a usucapião?

Usucapião é a aquisição da propriedade pela posse prolongada, contínua e sem oposição, como se dono fosse. O Código Civil prevê prazos de 15 anos, ou 10 se o possuidor mora no imóvel (art. 1.238), e de 10 anos com justo título e boa-fé (art. 1.242). Para bens móveis, os prazos são de 3 anos com justo título e boa-fé e de 5 anos sem eles (arts. 1.260 e 1.261).

Em contrato de gaveta, a usucapião é saída para casos extremos, como o do vendedor desaparecido há muitos anos depois da quitação. Não é um caminho garantido: enquanto o bem está alienado ao banco, o comprador de gaveta paga a dívida de outra pessoa sobre um bem que é do credor, e a Justiça analisa caso a caso se houve posse com ânimo de dono, por quanto tempo e se alguém se opôs. É processo judicial ou extrajudicial com advogado, prova de posse e, muitas vezes, anos de duração.

Vai comprar um bem financiado? Faça assim

Dá para comprar um imóvel ou carro que ainda tem financiamento sem entrar na gaveta. O comprador faz o próprio financiamento ou usa recursos próprios para quitar o saldo do vendedor no ato; o banco dá baixa na garantia; o vendedor transfere. Peça ao banco do vendedor o procedimento de quitação para venda; a diferença entre o preço e o saldo fica com o vendedor.

Enquanto a quitação não acontece, o que pode ser assinado é um compromisso condicionado: sinal pequeno, preço, prazo para a quitação e a regra de devolução se ela não sair. Para carro, o contrato de compra e venda de veículo registra essas condições, e a ATPV-e só é assinada depois da baixa do gravame. Para o sinal, dê e peça recibo. Se houver representante, a procuração precisa descrever o bem e os poderes; ela não substitui a anuência do banco.

Documentos para este assunto

Continue lendo

Veículos e negócios entre particulares Transferência de veículo com ATPV-e: passo a passo de quem vende e de quem compra ATPV-e, prazo de 30 dias, comunicação de venda e débitos. Aluguel e moradia Quebra de contrato de aluguel: como calcular a multa proporcional A conta da multa proporcional, os casos sem multa e como avisar o dono. Assinatura, cartório e títulos Como assinar documento pelo gov.br, passo a passo Conta necessária, passo a passo, validade e como conferir a assinatura.